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一、物業經營提升

（一）改造物業的選取標準

符合以(yi)下部分情(qing)況時(shi)，可考慮進行物業改造：

1.物(wu)業老舊。物(wu)業外觀、內部老舊、破損嚴重。

2.安全隱(yin)患。物業存(cun)在(zai)較大(da)的安全隱(yin)患。

3.市場基(ji)礎。物業周邊具有產業聚集(ji)，或(huo)人流(liu)量密集(ji)的市場基(ji)礎，改造(zao)有利于提升對租戶的吸引力(li)。

4.空置(zhi)。物業空置(zhi)時(shi)間較(jiao)長(chang)，出(chu)租難度大。

5.物(wu)業集中度。可優先考慮相(xiang)對集中的物(wu)業，改造效果更明顯(xian)。

6.預期(qi)收(shou)益(yi)。經改造后(hou)，預計租賃(lin)運營(ying)收(shou)益(yi)的提升空間較(jiao)大(da)。

（二）物業改造的定位

在確(que)定物業改造定位時，應(ying)做好(hao)以下工(gong)作：

1.市場調(diao)研(yan)。做好物業改造項目的(de)市場調(diao)研(yan)，形(xing)成(cheng)可研(yan)報告。

2.改造定位。根(gen)據物業周邊環境，選取適宜(yi)的(de)業態。

3.建(jian)筑現狀。評估物業自身建(jian)筑條件（如結構(gou)、承(cheng)重等），必要(yao)時邀請專家參與。

4.政府(fu)政策(ce)。綜(zong)合(he)考慮物業所在(zai)片(pian)區的政府(fu)發展(zhan)規劃、產業引導(dao)政策(ce)等，改造定(ding)位應與其相匹配。

（三）物業改造的具體措施

1.規(gui)劃設計(ji)方案(an)。深入分析目標客戶的需求，做(zuo)好建筑的規(gui)劃設計(ji)方案(an)。

2.項目管理：

（1）報批報建。依(yi)照規定(ding)，做好建造工程的報批報建工作(zuo)。

（2）采(cai)購招標流程(cheng)。嚴(yan)格按照(zhao)規定，選聘適合的施(shi)工單(dan)位。

（3）工程(cheng)施工。項(xiang)目經(jing)理(li)負責(ze)做好工程(cheng)管理(li)工作，重點保障工程(cheng)進度、建筑質量、裝修效果等符合要(yao)求。

（4）安全生(sheng)產。做好(hao)施工現場的安全生(sheng)產管(guan)理。

（5）費(fei)用控制。嚴格控制相關的費(fei)用支出。

3.老租(zu)戶搬(ban)遷。做(zuo)好老租(zu)戶的溝通(tong)協(xie)調，擬定(ding)搬(ban)遷方案。

4.資金(jin)安排(pai)。提前考(kao)(kao)慮項(xiang)目整體資金(jin)安排(pai)，保持良好的流動性；在(zai)物業(ye)改(gai)造期間，綜合考(kao)(kao)慮租金(jin)損失、改(gai)造成(cheng)本，及其他運營費(fei)用。

5.運(yun)營管(guan)理。提前搭建運(yun)營管(guan)理機制，組(zu)建團(tuan)隊(dui)。

6.客(ke)戶(hu)儲備(bei)。提前做好招(zhao)租(zu)工作，儲備(bei)客(ke)戶(hu)。

7.其(qi)他注(zhu)意事項：

（1）主(zhu)體(ti)(ti)拆除(chu)階段，重點加(jia)強對現(xian)場(chang)施工(gong)安全工(gong)作的巡(xun)視(shi)、檢(jian)查，定期(qi)對主(zhu)體(ti)(ti)結構(gou)進(jin)行監測，檢(jian)查結構(gou)構(gou)件是否存在裂縫、位移、沉降(jiang)等(deng)安全隱患。

（2）加固施工(gong)(gong)(gong)(gong)階段，重點做好開工(gong)(gong)(gong)(gong)前對設計圖中技術標準、施工(gong)(gong)(gong)(gong)方案的審核(he)工(gong)(gong)(gong)(gong)作，對進場(chang)材(cai)料(liao)、結(jie)構配件進行檢查(cha)、驗收。

（3）裝修階(jie)段，重點做好裝修效果及(ji)細節的管控工作，通過圖紙標準(zhun)管理、材料、裝成品加工機械化(hua)管理、現場可視(shi)化(hua)管理、施(shi)工現場整潔化(hua)管理，對裝飾施(shi)工進行精細化(hua)管理。

（四）物業改造效果的評價維度

1.經濟效(xiao)益。改(gai)造前后，物(wu)業租金收益的增長率、投(tou)資回報期等。

2.安(an)全隱患(huan)。通過改造，消除物(wu)業存在的(de)安(an)全隱患(huan)。

3.物業(ye)形(xing)象。改造(zao)后(hou)，物業(ye)外觀(guan)、內部(bu)設(she)施設(she)備煥然一(yi)新(xin)，物業(ye)形(xing)象得到提(ti)升。

4.企(qi)業品牌(pai)。部分物(wu)業改造后，冠以企(qi)業名稱，能(neng)夠擴(kuo)大企(qi)業品牌(pai)影(ying)響(xiang)力與美譽度。

5.客戶滿(man)意(yi)度。改造后(hou)的(de)物業(ye)定位、內部規劃與設(she)(she)計、設(she)(she)施設(she)(she)備、精(jing)美裝修等，能夠滿(man)足(zu)甚至超出(chu)顧(gu)客的(de)期望，提升客戶滿(man)意(yi)度。

6.人文(wen)關懷。優秀的建(jian)筑(zhu)規劃設(she)計，能(neng)夠與周邊環(huan)境(jing)、風格相配套(tao)，體現(xian)出綠色、生(sheng)態、人文(wen)的建(jian)筑(zhu)特色，提升(sheng)物業(ye)居住(zhu)、使用的舒適度，提高(gao)建(jian)筑(zhu)及周邊環(huan)境(jing)的格調，進(jin)而產生(sheng)較好的社會(hui)效(xiao)益。

二、空置物業處置

（一）空置物業的預警機制

1.租(zu)(zu)賃(lin)系(xi)統預警。在租(zu)(zu)賃(lin)系(xi)統上設置(zhi)(zhi)(zhi)空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)物業的自(zi)動預警功能，當合同(tong)到期前3個(ge)月(yue)時，手機APP“云資管”自(zi)動提醒；從租(zu)(zu)賃(lin)信息系(xi)統導出《物業租(zu)(zu)賃(lin)狀(zhuang)態表》，列明(ming)所有空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)物業名(ming)稱、空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)時長(chang)。

2.定期(qi)會議(yi)提醒(xing)。定期(qi)組織(zhi)租賃工作會議(yi)，研(yan)究(jiu)空置物(wu)業招租進(jin)展，布置工作要求。

3.承租方狀態跟蹤。定期進行租賃后巡查工作，關(guan)注承租方租金繳交及經(jing)(jing)營(ying)狀況(kuang)，在(zai)出(chu)(chu)現租金繳納明顯不及時、經(jing)(jing)營(ying)活躍度下降（工作人(ren)員、用電(dian)量(liang)、用水量(liang)、出(chu)(chu)貨量(liang)銳減）等情形時，加強研判(pan)，提前做好預案。

4.宏(hong)觀(guan)經(jing)濟環境(jing)和政(zheng)策(ce)變化(hua)。當(dang)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟形勢、國(guo)際貿易政(zheng)策(ce)發生變化(hua)，或(huo)國(guo)家政(zheng)策(ce)對某個行業（例如P2P金融、在(zai)線教育）產生較(jiao)大負面影響時，應(ying)特(te)別關注該類承(cheng)租(zu)方。

5.同片區物(wu)業(ye)租(zu)賃情況。若片區內同類型物(wu)業(ye)承租(zu)方(fang)出現較多退租(zu)、逃租(zu)現象時，應對片區進行(xing)排查。

（二）空置物業形成的主要原因分析

1.物(wu)(wu)業(ye)(ye)現狀(zhuang)老舊。集(ji)團老舊物(wu)(wu)業(ye)(ye)占比較大(da)，部分物(wu)(wu)業(ye)(ye)內部設(she)施陳(chen)舊、老化(hua)。

2.承(cheng)(cheng)租方(fang)經營(ying)狀況(kuang)不佳(jia)。宏觀經濟(ji)下行，承(cheng)(cheng)租方(fang)經營(ying)受到較(jiao)大(da)的負面影(ying)響，影(ying)響承(cheng)(cheng)租能力。

3.市場競(jing)(jing)爭加劇。租(zu)賃市場競(jing)(jing)爭激(ji)烈，新入市物業(ye)數(shu)量多，造成片區物業(ye)供大于求。 

4.租(zu)賃(lin)價格偏(pian)高。在(zai)租(zu)賃(lin)市(shi)場下行時(shi)，未能隨行就市(shi)，招租(zu)價格不(bu)降或有(you)所(suo)上(shang)升(sheng)，缺乏市(shi)場競(jing)爭力(li)。

 5.經營能力(li)有所不足。部分物(wu)業受限(xian)于經營管理(li)能力(li)等因素，未(wei)能及時通(tong)過(guo)轉(zhuan)換經營用途等方式實現出(chu)租(zu)。

（三）空置物業處理的主要措施

1.拓(tuo)展招租(zu)渠道，加大招租(zu)力度。

（1）委托各物業管(guan)理處、公告欄(lan)等發布招租信(xin)息。

（2）通過微信朋友圈、老(lao)客戶介紹、人脈等方式，發布招租信息(xi)。

（3）通過知名網站、微(wei)信公(gong)眾(zhong)號招租，也可考(kao)慮在豆瓣網、抖音等新媒體進行招租。

（4）商業綜合(he)體(ti)可舉辦有(you)品質的(de)熱點活動，開展線上、線下推廣活動進行宣傳(chuan)。

 2.委托中(zhong)介。委托有資(zi)質的地產中(zhong)介或者商業代(dai)理公司招租，借助各大地產中(zhong)介平(ping)臺在網絡、門店推廣。

3.提前招租。提前開(kai)展續租溝通(tong)、公開(kai)招租等工(gong)作，盡量縮短物業(ye)空置期。

4.物(wu)(wu)業(ye)改造更新(xin)。根據市場需(xu)求，可考慮分(fen)割物(wu)(wu)業(ye)出租，老舊(jiu)寫字(zi)樓、住(zhu)宅等重新(xin)裝修，改善(shan)物(wu)(wu)業(ye)狀態(tai)及配(pei)套(tao)措(cuo)施等方式(shi)，提升物(wu)(wu)業(ye)出租率(lv)。

5.定期調(diao)(diao)整租(zu)賃(lin)(lin)價格(ge)。建立租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)調(diao)(diao)研(yan)機制(zhi)，認真落實租(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)價格(ge)的調(diao)(diao)研(yan)工作(zuo)，制(zhi)訂與(yu)市(shi)場(chang)大(da)致接(jie)軌的租(zu)賃(lin)(lin)價格(ge)體系。

6.提升服務質(zhi)量。加(jia)強(qiang)物業的(de)租后管(guan)理，不斷提升安全(quan)、衛生(sheng)條件，提升客戶(hu)滿意度；加(jia)強(qiang)與(yu)優質(zhi)租戶(hu)的(de)溝通聯系，關心并及時解決租戶(hu)的(de)合理訴求。

7.建立激勵約(yue)束機制。將招租工作(zuo)成果(guo)納入相(xiang)關(guan)工作(zuo)人員的績(ji)效考核體系，充分調(diao)動一線(xian)業務人員的經營責任心和積(ji)極性。

（四）解決空置物業的注意事項

1.加(jia)強新租(zu)戶的背(bei)景調查。同等條件下，優(you)先選擇租(zu)賃(lin)實力較強、業(ye)務及住所相(xiang)對穩(wen)定的租(zu)戶。

2.程序合規。物業長期空置后(hou)實現出(chu)租的，也應履(lv)行公開招租等流程。

3.注重(zhong)安全(quan)生(sheng)產(chan)管(guan)理。經考察，對于可能存在(zai)安全(quan)隱患(huan)的(de)租戶，在(zai)引(yin)入時應慎重(zhong)。

4.注(zhu)意平衡區域內的價(jia)格體(ti)系(xi)。在(zai)商業(ye)運營中，同區域的物業(ye)，在(zai)空置(zhi)后降價(jia)引入新租戶時，應注(zhu)意平衡內部價(jia)格體(ti)系(xi)，可靈活(huo)采取保密協議、租金打折(zhe)等多種方式。

5.關注(zhu)租賃業態。盡量避(bi)免(mian)引(yin)入與業態不符的租戶(hu)，影響片(pian)區經營環(huan)境。

三、違規二房東處理

（一）違規二房東的界定標準

滿足(zu)以下一(yi)項(xiang)條款，并結合實際(ji)情況，可認定為違(wei)規二(er)房東：

 1.合同承租方與實際(ji)使(shi)用方主體不一(yi)致，且兩者之間不存在股(gu)權、戶籍關(guan)系。

2.未經業(ye)主(zhu)同(tong)意，擅自轉租(zu)給第三方。

3.以牟利為目的(de)的(de)簡單轉租(zu)行為，例如，采取(qu)賺取(qu)差價、虛(xu)增租(zu)賃面積等方式。

（二）如何發現違規二房東

1.加強租后巡(xun)查，并注意是否(fou)存在(zai)以下情形：

（1）物(wu)業(ye)內部(bu)結構(gou)、設施發生變化，例如物(wu)業(ye)分(fen)割或明顯(xian)劃分(fen)為不(bu)同區域(yu)。

（2）觀(guan)察室內布局與陳設，判斷物業(ye)經營業(ye)態(tai)與承租方(fang)是否(fou)一致。

（3）觀(guan)察門(men)口招牌、室內懸掛的(de)營業(ye)執(zhi)照、公告文件落款等資料，與承租方是(shi)否一致(zhi)。

（4）觀(guan)察電梯間廣告、指(zhi)引(yin)標語等信息，與承(cheng)租方是否一致。

2.現場調查：

（1）問(wen)詢物(wu)(wu)業管(guan)理公司，水電費(fei)、物(wu)(wu)管(guan)費(fei)繳交主體(ti)是否發生變(bian)化。

（2）直接(jie)問詢(xun)物業實際使(shi)用方(fang)。可考(kao)慮向員工（非老(lao)板）咨詢(xun)；若(ruo)發(fa)覺物業使(shi)用方(fang)與承租方(fang)不一致，可進一步問詢(xun)租賃方(fang)、租賃時(shi)間、價(jia)格等(deng)關(guan)鍵信息。

（3）問詢(xun)周邊(bian)商戶(hu)/住(zhu)戶(hu)，該物業(ye)的使用方信息(xi)。

（三）如何防范違規二房東

1.公開招租信息，規范招(zhao)租流程(cheng)。 “陽光(guang)是最好的消毒劑”，公開招租信息，充分挖掘客戶；招租過程公平公正，避免牽連內部利益，以企業經營利潤最大化為原(yuan)則確定承租方。

2.租賃價(jia)格市(shi)場化，合理(li)定(ding)價(jia)。參考(kao)中原評(ping)估價(jia)及企業(ye)市(shi)場調研價(jia)格，綜(zong)合評(ping)估后合理(li)定(ding)價(jia)；避免因租賃價(jia)格偏(pian)離市(shi)場價(jia)格，帶來尋租空間。

3.建立健全(quan)工(gong)作機(ji)制。進一步完善制度中(zhong)關于(yu)二(er)房東的工(gong)作條款，包括但(dan)不(bu)限于(yu)：租(zu)戶(hu)背景調(diao)查、租(zu)后巡查、發現違規二(er)房東后處置措施、建立激(ji)勵約束(shu)機(ji)制等。

4.完善合同(tong)條款。考慮(lv)在合同(tong)中規(gui)定不得(de)私自轉租，以及發生轉租違約(yue)行為后的處理條款，例(li)如：業(ye)主可(ke)單(dan)方面解(jie)約(yue)、可(ke)與實際承租方直接簽約(yue)、沒有裝修補償等。

5.增設承租(zu)(zu)方(fang)(fang)背景調查。多(duo)渠(qu)道(dao)了解意(yi)向承租(zu)(zu)方(fang)(fang)的(de)背景情況，包括經營范圍(wei)、經營狀(zhuang)況、物業(ye)用(yong)途等，盡量(liang)排除不具(ju)有租(zu)(zu)賃(lin)實力的(de)意(yi)向承租(zu)(zu)方(fang)(fang)，降低轉租(zu)(zu)風險。

6.加(jia)強租(zu)后管理(li)。加(jia)強物業巡查，定(ding)期(qi)了(le)解租(zu)戶(hu)經營情況；加(jia)強租(zu)戶(hu)的日常管理(li)，包括定(ding)期(qi)檢查租(zu)戶(hu)有(you)無(wu)轉租(zu)，同時對其(qi)他不規范(fan)行為(wei)進行糾正(zheng)和(he)整改。

7.建立約束機(ji)制。層(ceng)層(ceng)落(luo)實(shi)內部管(guan)理人(ren)員的職責，當出現(xian)違規(gui)二(er)房東(dong)（且非(fei)自查發現(xian)）時，應根(gen)據相關制度，追(zhui)究內部工作人(ren)員是否存(cun)在(zai)失職、違規(gui)等方面的責任。

（四）處理違規二房東的有效措施

1.掌握轉(zhuan)租情況，固定證據。在調查發現存(cun)在轉(zhuan)租可能性時，第一時間保留相(xiang)關證據，例如：轉(zhuan)租物(wu)業(ye)照(zhao)片(pian)、實際承租方經(jing)營標識(shi)、轉(zhuan)租合同、物(wu)管費(fei)繳交憑(ping)證等。

 2.研(yan)究合(he)同條款(kuan)，制訂處理(li)方案。仔細研(yan)讀合(he)同條款(kuan)，必要時請(qing)公司法(fa)務參與，共同制訂處理(li)方案，列明處理(li)步驟。

3.與關(guan)聯方(fang)(fang)正式接洽，做好談判(pan)溝(gou)(gou)通。正式采取強制措施或法(fa)律手段前，與承租方(fang)(fang)、實際使用方(fang)(fang)進行(xing)充(chong)分溝(gou)(gou)通，爭取平(ping)等(deng)協商、妥善解決(jue)；在(zai)理(li)解各方(fang)(fang)訴求的基礎上，力(li)爭提出合法(fa)合理(li)的解決(jue)方(fang)(fang)案；注意(yi)談判(pan)技巧。

4.視(shi)情況采取必要的強制措施(shi)。根(gen)據實際情況，可考慮(lv)采取停水(shui)、停電等措施(shi)，但需要提(ti)前做好預案。

5.考慮采取法律訴訟。根據(ju)具體(ti)情況，請公司法務介(jie)入，評估(gu)采取法律訴訟的(de)路(lu)徑及具體(ti)措(cuo)施。

6.內部支持與(yu)協同。解(jie)(jie)決違規(gui)二房東的(de)工(gong)作(zuo)，一般(ban)較為復雜、困難，公司(si)領(ling)導的(de)重(zhong)視(shi)，業務(wu)(wu)與(yu)法務(wu)(wu)的(de)協同，工(gong)作(zuo)任(ren)務(wu)(wu)層層分解(jie)(jie)與(yu)督促等，對工(gong)作(zuo)成果(guo)至關重(zhong)要。

（五）處理違規二房東的注意事項

1.合(he)(he)法(fa)(fa)合(he)(he)規(gui)。研讀合(he)(he)同條款及相關法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規(gui)，制訂工作方(fang)案及具體措施(shi)；請公司法(fa)(fa)務評(ping)估，堅持合(he)(he)法(fa)(fa)合(he)(he)規(gui)。

2.敢(gan)于碰硬。清退工作涉及到違規二(er)房(fang)東的切身利益，公司(si)領導及工作人員需要團結一(yi)致，拿出勇于擔當、敢(gan)于碰硬的氣魄。

3.避免發生群體事(shi)件(jian)、維穩(wen)事(shi)件(jian)。在(zai)溝(gou)通、談判中堅持理性、耐(nai)心，注(zhu)意控制情緒。

4.設置(zhi)合理的工(gong)作程(cheng)序。在實踐(jian)中，結合具(ju)體情況(kuang)實施工(gong)作程(cheng)序：主要(yao)有事前溝通、發函、談判、提出解(jie)決方(fang)案、部分強制(zhi)性措施（或(huo)有）、訴訟（或(huo)有）等。

5.保障工作(zuo)人員(yuan)的(de)(de)人身安全(quan)。要提前(qian)考慮可能存在的(de)(de)激烈沖突(tu)情形(xing)，做好(hao)工作(zuo)預案，保障工作(zuo)人員(yuan)的(de)(de)人身安全(quan)。