深圳城市更新項目前融探索
發(fa)布日期:2022/1/3 15:59:15 ; | 瀏(liu)覽次數:10705 來(lai)源:孫晴(qing)/特發(fa)地產隨(sui)著深圳城市優質(zhi)土地(di)資源的日益(yi)稀缺，房地(di)產(chan)增(zeng)量市場(chang)出現天(tian)花板，存(cun)量市場(chang)則成(cheng)為了(le)地(di)產(chan)商們新的聚(ju)焦賽道(dao)，城市更新被看(kan)作加強(qiang)企業開發儲備(bei)的重要途徑,能(neng)否在銀(yin)行(xing)拆遷(qian)貸放(fang)款前獲取前融(rong)資金，是(shi)房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)獲取城市更新項目、推進(jin)項目的重(zhong)要因(yin)素(su)。但自2020 年以來，“三道(dao)紅線”“兩道(dao)紅線”政策給房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)融(rong)資環境套上“緊身衣(yi)”，2021 年以來多地(di)銀(yin)保監(jian)下達相關通知，要求商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)對涉房(fang)貸款進(jin)行(xing)嚴格排查，要求轄區內(nei)銀(yin)行(xing)配合監(jian)管核查已發放(fang)的貸款流向，審核涉房(fang)貸款的申請及資金用途。
基于此，摸排、梳理地產行業前融模式，找(zhao)準適合(he)(he)公司(si)的前融模式尤為重(zhong)要，且對(dui)公司(si)制定計劃、獲取(qu)項(xiang)目、洽談合(he)(he)作(zuo)條件等方面有著(zhu)積(ji)極(ji)的作(zuo)用(yong)，具體如下(xia)：
一、城市更新(xin)項目前期融資普遍存在(zai)的困境
（一）資質因素：項目公司在正式(shi)取得(de)實施主體或合作主體資(zi)格之(zhi)前相當于“殼公司”，機構找不(bu)到(dao)“抓手”，項(xiang)目(mu)(mu)公司無任(ren)何(he)確定性(xing)的(de)資產價值可為融(rong)資提供擔(dan)保(bao)(bao)，也無任(ren)何(he)還本付息的(de)收益來源，多數項(xiang)目(mu)(mu)，特發方作為股東，無法在前期提供相應擔(dan)保(bao)(bao)。金融(rong)機構的(de)顧慮(lv)為，項(xiang)目(mu)(mu)公司沒(mei)有主體資格，且項(xiang)目(mu)(mu)的(de)擔(dan)保(bao)(bao)不(bu)足。
（二）城市(shi)更新政策因素：政(zheng)策(ce)變更導致的不(bu)可測(ce)性，如項目被納入綜合(he)整治范圍；項目公(gong)司(si)取得意向(xiang)合(he)作方(fang)資(zi)格后無法(fa)取得正式合(he)作主體或實(shi)施主體的資(zi)格等。金(jin)融機構擔憂相關的政(zheng)策(ce)發生根本(ben)變化(hua)。
（三）項目風(feng)險：項(xiang)目(mu)本體(ti)面臨的各種(zhong)疑難雜癥，比如項(xiang)目(mu)用地(di)歷史遺留問題(ti)無法(fa)解決，合法(fa)用地(di)比例(li)不(bu)足導(dao)致(zhi)無法(fa)申報，拆遷談(tan)判久拖不(bu)決，規劃調(diao)整(zheng)導(dao)致(zhi)項(xiang)目(mu)無法(fa)推進等，任何一個(ge)疑難或(huo)節(jie)點性問題(ti)都有可(ke)能導(dao)致(zhi)前(qian)融機(ji)構退出無望(wang)并(bing)深陷其中無法(fa)自拔。金融機(ji)構擔憂城市更新項(xiang)目(mu)不(bu)能按(an)照計劃，進行推進。
（四(si)）宏觀調控：自2020年以來，受房住(zhu)不炒(chao)政策的影(ying)響，地產行業的融資不斷收緊(jin)，地產行業的前融受到了很大程(cheng)度(du)的影(ying)響。
二、當前地產同業主流的前融模(mo)式(shi)
（一）境外(wai)發債。境(jing)外發債分兩種(zhong)模式，跨(kua)境(jing)直接發行、跨(kua)境(jing)擔保發行，此業務(wu)的優勢為：價(jia)格(ge)便宜綜合(he)成(cheng)本一般在(zai)年化5%左右，資金使用相對靈活。劣勢(shi)為：需國資委、外匯管(guan)理局，國家(jia)發(fa)改委等機(ji)構審(shen)批通(tong)過，流(liu)程較長難度(du)較大。目前，國泰君安、鴻升證券(quan)等金融(rong)機(ji)構與越秀地產等房企采(cai)用境外發(fa)債模式合作(zuo)融(rong)資。
（二）私募(mu)可轉債。私募可(ke)(ke)(ke)轉(zhuan)(zhuan)債無評(ping)級、承銷(xiao)、法律意見書(shu)等(deng)強制要求，交易結(jie)構簡單，項目公司在前(qian)海股權(quan)交易中(zhong)心(xin)備案發(fa)行可(ke)(ke)(ke)轉(zhuan)(zhuan)債，并由投(tou)資(zi)(zi)者認購。其優勢為(wei)：資(zi)(zi)金使用較靈活(huo)，既可(ke)(ke)(ke)以備案發(fa)行數年的(de)債券(quan)(quan)(quan)，也可(ke)(ke)(ke)以發(fa)行一(yi)年以內的(de)債券(quan)(quan)(quan)，或者可(ke)(ke)(ke)以選擇在發(fa)行長期債券(quan)(quan)(quan)的(de)同(tong)時，約(yue)定好贖(shu)回條件，由發(fa)行人提前(qian)以一(yi)定價格把債券(quan)(quan)(quan)買(mai)回。劣勢為(wei)：投(tou)資(zi)(zi)者不易找，融資(zi)(zi)成本較高，年化12%以(yi)上（TOD項目前期采用(yong)此模(mo)式融(rong)資，年化利率18%）。目前，前海股權交易中(zhong)心等金融(rong)機(ji)構(gou)，與星河集團、花伴里等房企采用(yong)此模(mo)式合作(zuo)融(rong)資。
（三）基金、信托股(gu)權融資。基金、信(xin)托公司(si)與地產公司(si)按股(gu)權比例，出資成立SPV公(gong)司并控(kong)股(gu)項(xiang)(xiang)目公(gong)司。項(xiang)(xiang)目需(xu)(xu)要(yao)融資(zi)時，在SPV公(gong)司層面(mian)，雙方(fang)按股(gu)權(quan)比(bi)(bi)例(li)出(chu)資(zi)。雙方(fang)在協議(yi)中約定(ding)資(zi)金(jin)(jin)的(de)退(tui)出(chu)節點(dian)及方(fang)式。此類融資(zi)用(yong)款比(bi)(bi)較(jiao)靈活，甚至能繞道(dao)用(yong)于支付地(di)(di)價。市(shi)面(mian)上一般價格為10%左右(you)。此項(xiang)(xiang)融資(zi)具有排(pai)他性，一般不(bu)能與(yu)銀行(xing)(xing)貸款等其(qi)他融資(zi)并存，需(xu)(xu)結(jie)清后方(fang)可辦(ban)理其(qi)他融資(zi)。退(tui)出(chu)時由(you)地(di)(di)產(chan)公(gong)司收購基(ji)(ji)金(jin)(jin)、信托在SPV層面(mian)的(de)股(gu)權(quan)份額，達到回(hui)購。此業(ye)(ye)務優勢為：是(shi)行(xing)(xing)業(ye)(ye)主流前融模式，業(ye)(ye)務、產(chan)品(pin)較(jiao)成熟，融資(zi)成本相對(dui)可控(kong)，在10%左右(you)；劣勢為：需(xu)(xu)成立SPV，由(you)金(jin)(jin)融機(ji)構持(chi)有股(gu)權(quan)，要(yao)簽訂對(dui)賭協議(yi)。目前，平安(an)信托、平安(an)不(bu)動產(chan)、中航信托、前海基(ji)(ji)礎投(tou)資(zi)、深圳資(zi)產(chan)等金(jin)(jin)融機(ji)構，與(yu)佳兆(zhao)業(ye)(ye)、星河、萬(wan)科(ke)、花樣年、金(jin)(jin)地(di)(di)等房企采用(yong)此模式合作融資(zi)。
（四）不良資產收購暨債務(wu)重組方案(an)。此融(rong)(rong)資模式的核心是以項目公(gong)司違(wei)約或觸(chu)發不良為(wei)前提，采(cai)用(yong)受讓股(gu)東的債權，以項目公(gong)司為(wei)借款(kuan)(kuan)主(zhu)體，置換(huan)股(gu)東借款(kuan)(kuan)融(rong)(rong)資。待項目達到銀(yin)行城市更新貸款(kuan)(kuan)的放款(kuan)(kuan)條件后，用(yong)銀(yin)行貸款(kuan)(kuan)償還資管公(gong)司融(rong)(rong)資。融(rong)(rong)資期限可商定，一般最(zui)長(chang)為(wei)2年(nian)，年(nian)化利(li)率(lv)不(bu)低于9%。其優(you)勢(shi)：業(ye)(ye)務(wu)模(mo)式(shi)(shi)簡單，不(bu)用(yong)設置夾層，后期可用(yong)銀行貸款置換，利(li)率(lv)相對(dui)(dui)較低9%左右(you)，經溝通，東(dong)方(fang)(fang)資(zi)產的增信措(cuo)施中特發(fa)方(fang)(fang)可不(bu)提供擔(dan)保(bao)(bao)，由小股(gu)東(dong)提供全額擔(dan)保(bao)(bao)。長(chang)(chang)城、信達資(zi)產則只(zhi)需要特發(fa)、小股(gu)東(dong)按(an)股(gu)權(quan)比例(li)擔(dan)保(bao)(bao)。其劣勢(shi)為(wei)：近期東(dong)方(fang)(fang)資(zi)產被(bei)單一(yi)指導，業(ye)(ye)務(wu)暫(zan)停；信達、長(chang)(chang)城需要提供股(gu)權(quan)過戶式(shi)(shi)擔(dan)保(bao)(bao)，特發(fa)作為(wei)國有企(qi)業(ye)(ye)股(gu)權(quan)過戶比較困難，民營小股(gu)東(dong)對(dui)(dui)于股(gu)權(quan)過戶又比較擔(dan)心(xin)；此模(mo)式(shi)(shi)的案例(li)較少，有一(yi)定的不(bu)確定性。
三、結論
經與金融機構、地(di)產同業溝通了解，城市更新主(zhu)要的(de)融資模式為(wei)上述四種，其中，“境外發債”、“私募可轉債”落地的難度較大,但剩余的兩種模式“基金、信托股權融資方案”“不良資產收購暨債務重(zhong)組的融資方案”，有一定的可操作性(xing)，具體為：
“基(ji)金、信托股權融資方(fang)案”,在(zai)同業前(qian)融中占比較(jiao)(jiao)高，此(ci)模式對(dui)特發地產而(er)言涉及(ji)到股權變(bian)更，難度較(jiao)(jiao)大。但對(dui)于民營合作方(fang)比較(jiao)(jiao)適合，但在(zai)設計(ji)方(fang)案時，需(xu)要在(zai)民營股東的(de)上(shang)層設置SPV，用于規避主體資格公示、審查的(de)相關要求(qiu)。
“不良資(zi)產收購暨債務重(zhong)組的融資方案”，東方(fang)資產的(de)方(fang)案較(jiao)為(wei)適合(he)特發(fa)地(di)產，雖案例(li)較(jiao)少，但(dan)具備一定的(de)可(ke)行性(xing)、可(ke)操作(zuo)性(xing)，但(dan)東方(fang)資產房地(di)產貸款占比較(jiao)高(gao)，被(bei)銀監單一指導(dao)，業務叫停(ting)，未(wei)來是否能夠開(kai)展(zhan)合(he)作(zuo)，情(qing)況不(bu)明朗。長城、信達則需要股權(quan)過(guo)(guo)戶(hu)式質(zhi)押，特發(fa)作(zuo)為(wei)國企，股權(quan)過(guo)(guo)戶(hu)比較(jiao)難落地(di)，民營合(he)作(zuo)方(fang)對(dui)于(yu)股權(quan)過(guo)(guo)戶(hu)顧慮多，比較(jiao)抗拒。其他資產公司還在不(bu)斷接洽、跟蹤(zong)了解。
房地(di)產(chan)行(xing)業融(rong)(rong)(rong)資(zi)趨勢(shi)是監(jian)管越來越嚴(yan)格，融(rong)(rong)(rong)資(zi)環境、產(chan)品也不(bu)(bu)斷變化，財務部(bu)將積(ji)極與(yu)金融(rong)(rong)(rong)機構溝通(tong)，同時加強與(yu)地(di)產(chan)同業交流。不(bu)(bu)但要打通(tong)業務部(bu)門與(yu)財務部(bu)的溝通(tong)屏障，及時掌握城市更新(xin)的相(xiang)關政(zheng)策，還要動態了解(jie)融(rong)(rong)(rong)資(zi)監(jian)管情(qing)況(kuang)，更要充分了解(jie)外部(bu)環境、行(xing)業情(qing)況(kuang)，對市場保(bao)持敏感度。在(zai)滿(man)足監(jian)管要求的前提下，積(ji)極開拓(tuo)，勇于創新(xin)，為公司(si)拓(tuo)寬前融(rong)(rong)(rong)渠道。